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本資產(chǎn)評估報告依據中國資產(chǎn)評估準則編制 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權益價(jià)值評估項目 資 產(chǎn) 評 估 報 告 坤元評報〔2020〕1-28 號 （共二冊 第一冊） 坤元資產(chǎn)評估有限公司 二�二�年四月二十九日 目 錄 聲 明 ......1 資產(chǎn)評估報告？摘要 ......2 資產(chǎn)評估報告？正文 ......4 一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 ......4 二、評估目的 ......7 三、評估對象和評估范圍 ......7 四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 ......8 五、評估基準日 ......8 六、評估依據 ......8 七、評估方法 ......10 八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況 ......16 九、評估假設 ......18 十、評估結論 ......19 十一、特別事項說(shuō)明 ......20 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說(shuō)明 ......21 十三、資產(chǎn)評估報告日 ......22 資產(chǎn)評估報告？附件 一、與評估目的相對應的經(jīng)濟行為文件 ......23 二、被評估單位基準日審計報告 ......26 三、委托人和被評估單位法人營(yíng)業(yè)執照 ......75 四、評估對象涉及的主要權屬證明資料 ......78 五、委托人和其他相關(guān)當事人的承諾函 ......114 六、簽名資產(chǎn)評估師的承諾函 ......117 七、資產(chǎn)評估機構備案公告 ......118 八、資產(chǎn)評估機構法人營(yíng)業(yè)執照 ......119 九、簽名資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書(shū)登記卡 ......120 十、資產(chǎn)評估委托合同 ......122 資產(chǎn)基礎法評估結果匯總表及明細表 ......127 收益法評估明細表......150 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告 聲 明 一、本資產(chǎn)評估報告依據財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )發(fā)布的資產(chǎn)評估執業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。 二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師不承擔責任。 本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和法律、行政法規規定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。 本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實(shí)現價(jià)格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實(shí)現價(jià)格的保證。 三、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀(guān)和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。 四、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒(méi)有現存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒(méi)有現存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事人不存在偏見(jiàn)。 五、本資產(chǎn)評估機構出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結果受資產(chǎn)評估報告中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分關(guān)注資產(chǎn)評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說(shuō)明及其對評估結論的影響。 1 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權益價(jià)值評估項目 資 產(chǎn) 評 估 報 告 坤元評報〔2020〕1-28 號 摘 要 以下內容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解 評估結論，應當認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。 一、委托人和被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 本次資產(chǎn)評估的委托人為同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟設計院”）、上海同濟房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟房地產(chǎn)公司”），被評估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同瓴置業(yè)公司”)。 根據《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規規定的資產(chǎn)評估報告使用人。 二、評估目的 根據同濟設計院 2019 年 12 月 9 日董事會(huì )決議、同瓴置業(yè)公司 2020 年 1 月 2 日股東會(huì )決議和同濟房地產(chǎn)公司 2020 年 1 月 8 日董事會(huì )決議，同濟設計院擬將其持 有的同瓴置業(yè)公司的 40%股權進(jìn)行減資退出，為此需要對同瓴置業(yè)公司的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行評估。 本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供同瓴置業(yè)公司股東全部權益價(jià)值的參考依據。 三、評估對象和評估范圍 評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的同瓴置業(yè)公司的股東全部權益。 評估范圍為同瓴置業(yè)公司申報的并經(jīng)過(guò)眾華會(huì )計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審 計的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。按照同瓴置業(yè)公司提供的 截至 2019 年 12 月 31 日經(jīng)審計的財務(wù)報表反映，資產(chǎn)、負債和股東權益的賬面價(jià)值 2 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告 分別為 87,746,671.73 元、22,008,043.62 元和 65,738,628.11 元。 四、價(jià)值類(lèi)型 本次評估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。 五、評估基準日 評估基準日為 2019 年 12 月 31 日。 六、評估方法 根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次分別采用資產(chǎn)基礎法和收益法進(jìn)行評估。 七、評估結論 經(jīng)綜合分析，本次評估最終采用收益法評估結論作為同瓴置業(yè)公司股東全部權益的評估值，同瓴置業(yè)公司股東全部權益的評估價(jià)值為 7,255.00 萬(wàn)元（大寫(xiě)為人民幣柒仟貳佰伍拾伍萬(wàn)元整），與賬面價(jià)值 6,573.86 萬(wàn)元相比，評估增值 681.14 萬(wàn)元，增值率為 10.36%。 八、評估結論的使用有效期 本評估結論僅對同濟設計院擬減資退出同瓴置業(yè)公司股權之經(jīng)濟行為有效。本 評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12 月 30 日止。 資產(chǎn)評估報告的特別事項說(shuō)明和使用限制說(shuō)明請參閱資產(chǎn)評估報告正文。 3 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權益價(jià)值評估項目 資 產(chǎn) 評 估 報 告 坤元評報〔2020〕1-28 號 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司 上海同濟房地產(chǎn)有限公司： 坤元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關(guān)法律、行政法規和資產(chǎn)評估準則的規定，堅持獨立、客觀(guān)、公正的原則，分別采用資產(chǎn)基礎法和收益法，按照必要的評估程序，對同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司擬減資退出涉及 的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權益在 2019 年 12 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評 估?，F將資產(chǎn)評估情況報告如下： 一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 本次資產(chǎn)評估的委托人為同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司、上海同濟房地產(chǎn)有限公司，被評估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司。 (一) 委托人概況 委托人一：同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司 1. 名稱(chēng)：同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟設計院”) 2. 住所：上海市赤峰路65號 3. 法定代表人：王健 4. 注冊資本：6,000萬(wàn)元 5. 類(lèi)型：其他有限責任公司 6. 統一社會(huì )信用代碼：9131000013328457XD 7. 登記機關(guān)：上海市市場(chǎng)監督管理局 8. 經(jīng)營(yíng)范圍：國內外工程勘察設計、工程咨詢(xún)、工程管理服務(wù)、工程總承包、規劃管理及其他專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)，投資管理，對外派遣本行業(yè)的勘察、咨詢(xún)、設計和監理勞務(wù)人員，從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，從事數碼科技及計算機技術(shù)領(lǐng)域內 4 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告 的技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)轉讓、技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)，電腦圖文設計制作?！疽婪毥?jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】 委托人二：上海同濟房地產(chǎn)有限公司 1. 名稱(chēng)：上海同濟房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同濟房地產(chǎn)公司”) 2. 住所：上海市浦東新區棗莊路689號二樓 3. 法定代表人：俞衛中 4. 注冊資本：20,000萬(wàn)元人民幣 5. 類(lèi)型：有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資） 6. 統一社會(huì )信用代碼：91310115133515171M 7. 登記機關(guān)：上海市浦東新區市場(chǎng)監管局 8. 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房屋維修，建筑材料、鋼材、木材、裝潢材料、珍珠、寶石、鉆石的銷(xiāo)售，附設分支機構?！疽婪毥?jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)